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Nießbrauch – Bedeutung

Definition und Bedeutung

Das Wort Nießbrauch hat seinen Ursprung im lateinischen Wort „Usus fructus“, was übersetzt Fruchtnutzung oder Fruchtgenuss bedeutet. Kurz definiert ist der Nießbrauch in § 1030 BGB: Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Im Grunde bedeutet das, dass das Nießbrauchrecht dem Nießbrauchberechtigten das Recht zuspricht eine Sache zu nutzen und die Früchte der Sache zu ziehen wie es ein Eigentümer darf, obwohl er/sie nicht Eigentümer ist. Bezogen auf eine Immobilie bedeutet das, dass der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nutzen, also bewohnen kann, wie ein Eigentümer. Darüber hinaus kann er die Früchte aus der Immobilie ziehen, was bedeutet, dass er/sie die Immobilie zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Der Nießbrauchberechtigte unterscheidet sich aber insoweit vom Eigentümer, dass er nicht über die Sache, also über die Immobilie, verfügen darf. Das heißt, ein Verkauf mit Eigentumsübertragung ist dem Nießbrauchberechtigten nicht möglich.

Wenn Sie sich für einen Verkauf mit Nießbrauch entscheiden bedeutet das für Sie also Folgendes: Sie verlieren das Eigentum an Ihrer Immobilie an den Käufer, können die Immobilie aber wie zuvor bewohnen und nutzen (wirtschaftliches Eigentum). Darüber hinaus erhalten Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie eine hohe Einmalzahlung und/oder eine monatliche Zahlung.

Das Nießbrauchrecht ist wie das Wohnrecht ein persönliches Recht, welches nicht übertragen oder vererbt werden kann. Mit Ihrem Tod erlischt somit das Nießbrauchrecht. Ihre Erben können daher die Immobilie nicht bewohnen oder nutzen und da das Eigentum an den Käufer der Immobilie übertragen wurde, können Sie Ihren Erben die Immobilie auch nicht mehr vererben.

Sehr wichtig ist, dass bei einem Verkauf mit Nießbrauch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird. Denn nur auf diese Weise bleibt das Nießbrauchrecht auch dann bestehen, wenn die Immobilie vom neuen Eigentümer weiterverkauft wird.

Nießbrauch und Wertminderung des Verkaufspreises

Wird eine Immobilie gegen die Eintragung eines Nießbrauchrechts verkauft, erhält der Verkäufer nicht den vollen Marktwert der Immobilie. Der Grund liegt darin, dass das Nießbrauchrecht den Immobilienwert senkt: Unter anderem kann die Immobilie vom Käufer eben nicht genutzt und bewohnt werden.

Wie hoch die Wertminderung ausfällt hängt unter anderem davon ab, welche Nutzungsmöglichkeiten die Immobilie bietet, wie hoch die potentiellen Mieteinnahmen ausfallen würden und wie lange das Nießbrauchrecht bestehen soll. Handelt es sich beispielsweise um ein lebenslanges Nießbrauchrecht kommt es darauf an, wie alt der Nießbrauchberechtigte ist, denn es gilt: Je länger das Nießbrauchrecht voraussichtlich besteht, desto höher ist die Wertminderung.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchberechtigten

Das Nießbrauchrecht bringt Rechte und Pflichten mit sich: So müssen die Nebenkosten weiterhin vom Bewohner der Immobilie bezahlt werden. Wer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist, kann individuell mit dem Käufer der Immobilie vereinbart werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung.
Selbstverständlich muss der Nießbrauchberechtigte mit der Immobilie ordnungsgemäß umgehen.

Nießbrauch und Teilverkauf

Interessant zu wissen ist, dass Sie eine Immobilie auch lediglich teilweise verkaufen können und im Gegenzug ein Nießbrauchrecht erhalten. Kommt es Ihnen darauf an, weiterhin Eigentümer Ihrer Immobilie zu sein, ist der sogenannte Teilverkauf daher eine tolle Lösung für Sie. Sie können bis zu 50 % Ihrer Immobilie an einen unserer Partnerunternehmen verkaufen und erhalten hierfür das Nießbrauchrecht, sodass sich an Ihrer Wohnsituation nichts ändert. Des Weiteren erhalten sie für den verkauften Teil Ihrer Immobilie das Geld als Einmalzahlung. Der Immobilienteilkäufer ist lediglich so etwas wie ein stiller Teilhaber an Ihrer Immobilie. Sollten Sie aus Ihrem Zuhause ausziehen, weil sie zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen, können Sie Ihre Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Die Vorteile des Nießbrauchs

Wohnen bleiben im vertrauten Zuhause: Sie setzten das in Ihrer Immobilie steckende Kapital frei und können trotzdem in Ihrem Heim wohnen bleiben.
Rente mit der Immobilienrente aufbessern: Nutzen Sie das Geld, um früher in Rente zu gehen oder um Ihre Kinder oder Enkel finanziell zu unterstützen.
Altersgerechter Umbau der Immobilie: Nutzen Sie das freigewordene Kapital, um Ihr Zuhause so zu gestalten, dass sie im Alter weiterhin komfortabel darin wohnen können.
Vermietungsmöglichkeit bei Auszug: Sollten Sie aus Ihrem Zuhause ausziehen wollen, weil sie beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen möchten, können Sie Ihre Immobilie nach dem Auszug vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dies ist einer der entscheidenen Unterschiede zum Wohnrecht.
Weiteres Geld nach Auszug: Es besteht die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht nach Ihrem Auszug aus der Immobilie löschen zu lassen und hierfür im Gegenzug eine weitere Geldzahlung zu erhalten. Das Nießbrauchrecht hat wie oben erläutert einen Wert, der vom Käufer der Immobilie bei Löschung des Nießbrauchrechts an Sie ausgezahlt wird. Der Käufer hat ein Interesse an der Löschung des Nießbrauchs, da er die Immobilie erst dann in vollem Umfang nutzen kann. Somit besteht eine Win-win-Situation.
Regelung der finanziellen Angelegenheiten zu Lebzeiten: Regeln Sie, was mit Ihrer Immobilie geschieht, bevor Sie es vielleicht nicht mehr können und andere darüber entscheiden
Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Leider kommt es häufig vor, dass sich Erben um eine vererbte Immobilie streiten. Beugen Sie solchen Streitigkeiten vor, indem Sie Ihren Erben anstelle einer Immobilie Geld zuwenden.
Enterbung: Nicht selten kommt es vor, dass sich Kinder zum Beispiel nicht ausreichend um ihre älter werdenden Eltern kümmern. Aus diesem Grund möchten manche Senioren das in der Immobilie steckende Kapital lieber nicht an Ihre Kinder vererben. Beim Verkauf mit Nießbrauch wird das in der Immobilie steckende Kapital freigesetzt und kann zu Lebzeiten von den Nießbrauchberechtigten (beispielweise für eine Pflegekraft) ausgegeben werden.

Die Nachteile des Nießbrauchs

Der Nießbrauch berechtigt nicht bloß, sondern verpflichtet auch: Der Nießbrauchberechtigte muss im Sinne des Eigentümers gut wirtschaften und die Immobilie pflegen. Alle zum Eigentum zählenden Lasten muss der Nießnutzer tragen. Laut § 1074 BGB zählen dazu alle öffentlichen und privatrechtlichen Lasten. Unter anderem also die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer, Kosten für die Straßenreinigung, Kanal- und Müllgebühren, Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung. Auch kleinere Reparaturen müssen vom Nießnutzer übernommen werden (§1041 BGB).
Die hohe Auszahlungssumme überfordert manche Nießnutzer. Es ist ratsam, vor dem Verkauf mit Nießbrauch zu wissen, wofür man das Geld nutzen möchte (z.B. für einen Treppenlift, eine neue Heizung oder den Anbau eines Wintergartens)
Der Käufer der Immobilie profitiert davon, wenn Sie früher versterben, als Ihre statistische Lebenserwartung besagt. Leben Sie länger, als die Statistik prognostiziert, sind Sie wiederum im Vorteil. Sollte der Käufer der Immobilie ein Bekannter sein, kan dieses Vertragsverhältnis also durchaus zu Spannungen zwischen den Parteien führen.