Bei dieser Verrentungsvariante verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten dafür ein lebenslanges Wohnrecht und darüber hinaus eine monatliche Leibrente, die anhand Ihrer statistischen Lebenserwartung und der Höhe des Marktwertes Ihrer Immobilie berechnet wird. Das Wohnrecht besteht in der Regel bis zum Tod des Verkäufers und wird im Grundbuch eingetragen.
Je nach vertraglicher Vereinbarung, die Sie mit dem Käufer getroffen haben, gibt es zwei unterschiedliche Zahlungsoptionen:
1. Monatliche oder jährlicheZahlungen bis zum Lebensende (wird am häufigsten vereinbart)
2. Eine einmalige, höhere Zahlung und zusätzlich eine etwas geringer als in Option 1 ausfallende monatliche Zahlung.
Die Zahlungsverpflichtung des Käufers wird herkömmlicherweise auch im Grundbuch vermerkt. So ist der Verkäufer für den Fall einer möglichen Insolvenz des Käufers abgesichert: Die Immobilie würde verwertet und mit dem hierbei erzielten Erlös der noch ausstehende Anspruch auf Leibrentenzahlung erfüllt werden.
Das Mindestalter für eine lebenslange Leibrente liegt bei konstitutionellen Anbietern für Immobilienkäufe auf Leibrentenbasis üblicherweise bei 70 Jahren.
Herr Steinke ist 80 Jahre alt. Er wohnt in einem Einfamilienhaus in Köln. Das Haus ist laut eines Gutachtens (eines unabhängigen Gutachters) 750.000 € wert. Um das Haus altersgerecht umzubauen, verkauft er es und einigt sich mit dem Käufer vertraglich auf ein lebenslanges Wohnrecht, welches auch im Grundbuch eingetragen wird. Herr Steinkes Wohnrecht berechnet sich, unter der Berücksichtigung seiner Lebenserwartung laut Sterbetafel, der voraussichtlichen Investitionen des neuen Eigentümers und einer Quote für die Fremdkapitalkosten des neuen Eigentümers.
Daraus ergibt sich folgender Erlös, den Herr Steinke in einer Einmalzahlung oder per Ratenzahlung erhält, 750.000 € (Marktwert) - 350.000 € (Wert des Wohnrechts, Investitionskosten, Kapitalverzinsung) = 400.000 €.
Die 73-jährige Frau Neumann verkauft ihr Eigenheim in Düsseldorf an ein Unternehmen. Statt des Kaufpreises in Höhe von 550.000 € erhält sie von dem Unternehmen eine Leibrente, also eine monatliche Zahlung. Diese errechnet sich durch den Erlös für den Verkauf des Hauses von dem das Wohnrecht, welches Frau Neumann im Gegenzug erhält, in Abzug gebracht wird. Der Restbetrag wird dann in Raten an sie ausgezahlt. Die Höhe der Raten richtet sich wiederum nach der statistischen Lebenserwartung einer Frau in Frau Neumanns Alter.
Das Wohnrecht bietet dem Verkäufer lediglich das Recht zur Nutzung der Immobilie. Also das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben und sie zu Wohnzwecken zu benutzen. Das Nießbrauchrecht hingegen erlaubt auch eine Vermietung der Immobilie an Dritte.
Für den Fall, dass Sie innerhalb der vereinbarten Rentenzahlung versterben, können Sie mit dem Käufer Ihrer Immobilie vereinbaren, dass er die noch ausstehenden Rentenzahlungen als Einmalbetrag an ihre Erben auszahlt.
Sollten Sie Ihre Immobilie nicht mehr bewohnen können oder wollen, kann Ihr Wohnrecht an den Käufer Ihrer Immobilie verkauft werden. Bereits im Kaufvertrag wird gemeinsam mit dem Käufer der Wert Ihres Wohnrechts bestimmt. Anhand dieses Wertes kann die Summe, die Ihnen dann aktuell für das Wohnrecht zusteht, ganz einfach berechnet werden. Beispielrechnung: Wert des Wohnrechts: 100.000 € gemäß Kaufvertrag (10.000 € p.a.) Statistische Restlebenserwartung des Kunden: 10 Jahre Auszug nach 4 Jahren = 6 Jahre Restwert des Wohnrechts: 10.000 € x 6 = 60.000 €.
Beim Nießbrauch, dürfen Sie Ihre Immobile auch an Dritte vermieten. Das ist beim Wohnrecht nicht der Fall. Deswegen ist das Nießbrauchrecht rechtlich betrachtet ein stärkeres Recht als das Wohnrecht. Aus diesem Grund hat es auch einen höheren finanziellen Gegenwert als das Wohnrecht. Das bedeuet, dass sie beim Verkauf Ihrer Immobilie mit einem Nießbrauchrecht weniger Geld erhalten würden. Wenn Sie aber gar nicht vorhaben, Ihre Immobilie zu vermieten, reicht das Wohnrecht für Sie aus und Sie erhalten eine höhere Immobilienrente. Sollten Sie zu einem späteren Zeitpunkt doch aus der Immobilie ausziehen wollen/müssen, ist es möglich, dass der Käufer der Immobilie Ihnen das Wohnrecht abkauft und ihnen dafür den Gegenwert auszahlt, sobald Sie ausgezogen sind. Selbstverständlich läuft Ihre monatliche Rentenzahlung auch weiter, wenn Sie Ihr Wohnrecht an den Käufer verkauft haben.
Sollten Sie aus Ihrem Zuhause ausziehen wollen oder müssen und aus diesem Grund Ihr Wohnrecht verkaufen, ändert dies nichts an den vereinbarten monatlichen Rentenzahlungen. Diese laufen selbstverständlich bis zum Ende der vereinbarten Rentenzahldauer weiter.
Nein, das ist leider nicht möglich, denn schließlich ist der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie geworden. Aber im Austausch dafür haben Sie das Wohnrecht erhalten und bekommen Ihre Immobilienrente ausgezahlt. Das bedeutet für Sie, dass sie lebenslang mietfrei in Ihrem Zuhause wohnen bleiben können und, dass Sie außerdem eine zusätzliche Rente, eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem erhalten. Zudem haben Sie den Vorteil, dass Sie sich nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern müssen.
Haben Sie in Ihrem Haus eine vermietete Einliegerwohnung, gehört diese Miete auch nach dem Verkauf Ihrer Immobilie Ihnen, wenn Sie dies mit dem Käufer im notariellen Kaufvertrag vereinbart haben. Zieht Ihr Mieter aus, können Sie die Wohnung wieder neu vermieten und auch diese Mieteinnahmen behalten. Weil der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie geworden ist, muss der Mietvertrag allerdings auf den Käufer umgeschrieben werden.
Der Wert Ihres Wohnrechts wird anhand der gesamte Wohnfläche, inklusive der Einliegerwohnung, berechnet.
Bei der lebenslangen Rentenzahlung ist der sogenannte Ertragsanteil steuerpflichtig. Die Höhe des steuerpflichtigen Anteils richtet sich nach Ihrem Alter bei Vertragsabschluss.
Sind Sie zu diesem Zeitpunkt z. B. 77 Jahre alt, beträgt der Ertragsanteil gerade einmal noch 10%. Bei einer Wohnrente von 1.500 € monatlich wären davon also nur 150 € zu versteuern.
Bei der Zeitrente sind die Ertragsanteile, die Sie versteuern müssen, nach der Laufzeit der Rentenzahlung gestaffelt:
5 Jahre Laufzeit – 5 % Ertragsanteil
10 Jahre Laufzeit – 12 % Ertragsanteil
Allerdings beeinflussen natürlich auch ihre individuellen Gegebenheiten die Berechnung der Steuer. Wir empfehlen Ihnen daher mit Ihrem Steuerberater zu sprechen, um den genauen Steuersatz zu bestimmen.
Der Käufer der Immobilie wird neuer Eigentümer von dieser und ist daher auch für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Lediglich kleine Reparaturen fallen noch in Ihren Aufgabenbereich.
Unseren Partnerunternehmen, die Ihre Immobilie ankaufen, liegt viel daran, die Immobilie in ihrem Wert zu erhalten. Deshalb schicken sie regelmäßig Servicemitarbeiter zu Ihnen, um eine Bestandsaufnahme zu machen. Sollte er dabei Mängel feststellen, dokumentiert er sie und organisiert umgehend die Reparaturmaßnahmen.
Was auch aus dem Käufer Ihrer Immobilie wird – Sie sind abgesichert. Sollte der Käufer beispielsweise insolvent werden, bleiben Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen, da Ihr Wohnrecht erstrangig im Grundbuch eingetragen ist. Falls Sie sich beim Verkauf für eine Rentenzahlung entschieden haben, ist diese ebenfalls im Grundbuch abgesichert. Bei der Zwangsversteigerung im Insolvenzfall nimmt das zuständige Gericht diese Reallast als Basis. Aus dem monatlichen Rentenanspruch, der Ihnen zusteht, wird eine Einmalzahlung berechnet. Dieser Betrag bildet dann die Ausgangsforderung für die Zwangsversteigerung. Aus dem Erlös der Zwangsversteigerung wird zu allererst Ihr Anspruch bedient und der Einmalbetrag an Sie ausgezahlt.
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