Das Wohnrecht oder auch Wohnungsrecht ist in § 1093 Abs. 1 BGB geregelt. Es ist das Recht, bestimmte Räume unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch, können Sie Ihre Immobilie weiterhin bewohnen wie zuvor auch, obwohl Sie das Eigentum an den Käufer der Immobilie abgegeben haben. Dafür erhalten Sie im Austausch nicht bloß das Wohnrecht, sondern auch eine hohe Einmalzahlung und/oder eine monatliche Zahlung.
Wichtig ist, dass das Wohnrecht stets im Grundbuch eingetragen wird, denn nur dann hat es Bestand, wenn die Immobilie weiterverkauft wird.
Bei dem Wohnrecht handelt es sich um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit an einem Grundstück. Sie ist nicht übertragbar oder vererblich.
Der Wohnrechtsinhaber hat diejenigen Kosten zu tragen, die nicht durch die Immobilie selbst, sondern die durch die Nutzung derselben entstehen. Hierzu zählen unter anderem in der Regel die Nebenkosten und die Kosten für die Abfallentsorgung sowie kleine Reparaturen. Umfangreichere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen hingegen werden üblicherweise vom Käufer und neuem Eigentümer der Immobilie getragen. Diese dürfen aber regelmäßig nur gegen zuvor eingeholte Zustimmung des Wohnrechtsinhabers durchgeführt werden. Es ist ratsam die Kostenaufteilung und sonstigen Abreden vertraglich zu vereinbaren. So ist man rechtlich gesehen auf der sicheren Seite.
Wohnrechtsberechtigte sind alle Personen, die als Wohnrechtsberechtigte im Grundbuch eingetragen wurden. Außerdem dürfen laut § 1093 Abs. 2 BGB auch nicht ins Grundbuch eingetragenen Personen, nämlich Familienangehörige und Pflegekräfte in die vom Wohnrecht betroffenen Räumlichkeiten aufgenommen werden.
Im Rahmen der Immobilienverrentung wird zumeist ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, welches erst mit dem Tod des Wohnrechtsinhabers erlischt. Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit das Wohnrecht zeitlich zu befristen.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie und lassen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, wird das Kapital, welches in Ihrer Immobilie steckt freigesetzt und trotzdem können sie, wie zuvor auch, in Ihren geliebten vier Wänden wohnen bleiben. Über das an Sie ausgezahlte Geld können Sie nun frei verfügen: Sie können beispielsweise Ihre Immobilie altersgerecht umbauen, Sie können Ihre Kinder und Enkelkinder finanziell unterstützen oder aber die Welt bereisen. Vielleicht möchten Sie auch einfach früher in Rente gehen oder Ihre Rente aufbessern, um nachts ruhig schlafen zu können.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Eintragung eines Wohnrechts, erhalten Sie nicht den vollen Marktpreis, denn schließlich kann der Käufer die Immobilie nicht nutzen (er kann sie weder bewohnen noch vermieten). Demnach wird der Wert des Wohnrechts vom Marktpreis Ihrer Immobilie in Abzug gebracht. Das wiederum macht den Kauf mit Wohnrecht für den Käufer attraktiv, denn dieser erwirbt die Immobilie unter Marktwert. Außerdem kommt er auf diese Weise an eine Immobilie die unter anderen Umständen eventuell niemals auf den Markt gekommen wäre.
Der Wert des Wohnrechts wird berechnet, indem die nachhaltig erzielbare Jahresmiete (unter Berücksichtigung der marktüblichen Miete) mit dem sogenannten Kapitalwert multipliziert wird. Der Kapitalwert kann mithilfe des vom Bundesministerium der Finanzen herausgegebenen sogenannten „Vervielfältigers“ (§ 14 Abs. 1 S. 4 BewG) errechnet werden. Zur Bestimmung dieses Vervielfältigers wird die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes herangezogen. Grundsätzlich gilt: Je jünger der Wohnrechtsberechtigte ist, desto höher ist der Abschlag vom Marktwert der Immobilie (weil die Wahrscheinlichkeit ansteigt, dass sich die Zeit erhöht, in welcher das Wohnrecht besteht).
Das Wohnrecht unterscheidet sich vom Nießbrauchrecht darin, dass die Immobilie nur vom Wohnrechtsinhaber genutzt werden kann. Ziehen Sie aus der Immobilie aus, erlischt das Wohnrecht. Es ist keine Vermietung an Dritte möglich wie es beim Nießbrauch der Fall ist. Das Nießbrauchrecht bringt jedoch nicht nur mehr Rechte mit sich als das Wohnrecht, sondern auch mehr Pflichten. So muss der Nießnutzer im Sinne des Eigentümers gut wirtschaften und die Immobilie pflegen. So muss er für die Gebäudeversicherung und die Grundsteuer aufkommen sowie die Kosten für die Straßenreinigung oder für die Kanal- und Müllbeseitigung tragen. Des Weiteren ist der Nießnutzer für den Erhalt der Immobilie verantwortlich (§1041 BGB) das bedeutet, dass er auch für kleinere Reparaturen zuständig ist und diese bezahlen muss.
