Das neueste Verrentungsprodukt auf dem deutschen Markt ist der Immobilienteilverkauf. Hierbei handelt es sich um eine innovative und attraktive Möglichkeit, das Kapital, welches in einer Immobilie gebunden ist freizusetzten und trotzdem darin wohnen bleiben zu können.
Im Folgenden erklären wir Ihnen wie der Immobilienteilverkauf abläuft:
Als Eigentümer verkaufen Sie einen Anteil an Ihrer Immobilie an ein Teilverkaufsunternehmen. Die restlichen Anteile bleiben in Ihren Händen. Sie können bis zu 50% der Anteile an einer Immobilie verkaufen. Daher bleiben Sie zu mindestens 50% Eigentümer der Immobilie. Das Teilverkaufsunternehmen hat die restlichen Eigentumsanteile inne. Allerdings tritt das Teilverkaufsunternehmen nach außen hin nicht in Erscheinung. Viel mehr verhält es sich wie ein stiller Teilhaber an der Immobilie. Sie sind daher weiterhin befugt, Entscheidungen, die die Immobilie betreffen, zu fällen. Beispielsweise können Sie die Immobilie energetisch oder altersgerecht umbauen, Sie können Renovierungen ohne Absprache mit dem Teilverkaufsunternehmen durchführen und – falls es bei dem Teilverkauf um eine Eigentumswohnung geht – in der Eigentümerversammlung Entscheidungen treffen.
Für den Teilverkauf der Immobilie erhalten Sie im Gegenzug eine Auszahlung in Höhe des Wertes, des verkauften Anteils. Damit dieser Wert bestimmt werden kann, kommt ein unabhängiger, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung zu Ihnen nach Hause. Dieser erstellt ein professionelles Gutachten, welches den Marktwert der Immobilie bestimmt. Anhand dessen kann nun der Auszahlungsbetrag errechnet werden. Die Kosten für die Erstellung des Gutachtens werden in der Regel von dem Teilverkaufsunternehmen übernommen.
Damit Sie weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und damit Sie auch die verkauften Anteile der Immobilie wie ein Eigentümer nutzen können, erhalten Sie ein im Vertrag mit dem Teilverkaufsunternehmen vereinbartes Nießbrauchrecht. Es wird herkömmlicherweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart. Sind Sie als Ehepaar Nießbrauchnehmer, erlischt das Nießbrauchrecht erst mit dem Versterben beider Ehepartner.
Das Nießbrauchrecht wird in den §§1030 BGB ff. geregelt. Kurz zusammengefasst besagt es, dass man eine Sache nutzen kann wie ein Eigentümer, obwohl man nicht Eigentümer der Sache ist. Verkaufen Sie als Ehepaar Anteile an Ihrer Immobilie, werden Sie beide Nießbrauchnehmer.
Das Nießbrauchrecht wird ins Grundbuch eingetragen, um Ihre Rechte weiter zu schützen.
Sollten Sie aus der Immobilie ausziehen, können Sie die Immobilie Dank des Nießbrauchrechts vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Für die Nutzung der verkauften Anteile der Immobilie zahlen Sie dem Teilverkaufsunternehmen eine monatliche Summe – ähnlich einer Miete. Dieses sogenannte Nutzungsentgelt zahlt der Verkäufer dem Teilverkaufsunternehmen als Entschädigung dafür, dass es die Immobilie während der Laufzeit des Vertrages nicht nutzen kann. Das Nutzungsentgelt beträgt momentan pro Jahr zwischen 4% und 6% vom Auszahlungsbetrag und wird in der Regel monatlich fällig.
Im Fall Ihres Versterbens, hinterlassen Sie Ihren Erben den nicht verkauften Anteil ihrer Immobilie. Zudem können Ihre Erben sich dafür entscheiden, den verkauften Immobilienanteil zurück zu erwerben. Verzichten die Erben auf dieses Recht, wird die gesamte Immobilie auf dem freien Markt verkauft. Der Verkaufserlös wird dann anteilig auf die Parteien aufgeteilt.
Das Tolle beim Teilverkauf: Sie oder Ihre Erben partizipieren nach dem Teilverkauf weiterhin an der Wertsteigerung der Immobilie.
Im Gegensatz zu vielen unserer Mitstreiter am Markt, ermöglichen wir nicht nur Eigentümern von Einfamilienhäusern und Wohnungen einen Teilverkauf, sondern auch Eigentümern von Mehrfamilienhäusern. Darüber hinaus ist der Teilverkauf einer Immobilie, die auch über eine Büro- oder Gewerbeeinheit verfügt oder sogar der Teilverkauf einer ausschließlich gewerblich genutzen Immobilie möglich.
Wir freuen uns, Sie kennzulernen und stehen Ihnen gerne bei allen
Themen rund um Ihre Immobilie mit Rat und Tat zur Seite!
Die 75-jährige Frau Schöne verkauft 50 % ihrer Immobilie gemeinsam mit der Haus zu Geld GmbH an einen institutionellen Investor. Die Immobilie ist 1.000.000 € wert. Sie erhält folglich 500.000 € von dem Käufer. Dank des für sie vereinbarten und ins Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrechts kann Frau Schöne in dem Haus wohnen bleiben.
Nach 12 Jahren zieht Frau Schöne in eine Seniorenresidenz. Sie kann sich nun überlegen, ob der verkaufte Immobilienanteil von ihr oder den Erben zurückgekauft werden oder ob die Immobilie vollständig verkauft werden soll. In diesem Fall würde sie den Verkaufserlös für den verbliebenen Anteil erhalten. Sollte sie sich für einen Vollverkauf entscheiden, wird dieser in der Regel von der dem Teilkäufer durchgeführt, sodass Frau Schöne nur noch zum Notar gehen muss und danach den Erlös für den noch verbliebenen Anteil ihrer Immobilie erhält.
Nach Ihrer Anfrage erhalten Sie ein erstes, unverbindliches Angebot für Ihre Immobilie. Dabei wird unter Verwendung von moderner Software und Daten eine Preisspanne und ein ungefährer Wert für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ermittelt. Sind Sie mit dieser Ersteinschätzung zufrieden, folgt als nächster Schritt die Erstellung eines Gutachtens eines unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung. Der zertifizierte Gutachter kommt zu Ihnen nach Hause und besichtigt Ihre Immobilie. Anschließend erstellt er ein schriftliches Gutachten, welches Sie zur Durchsicht erhalten. Der Gutachter muss bei der Immobilienbewertung stets unparteiisch sein.
Grundsätzlich können Sie bis zu 50% Ihrer Immobilie an einen Teilverkaufsanbieter verkaufen. Einer der größten Vorteile des Teilverkaufs ist, dass Sie weiterhin Eigentümer Ihrer Immobilie bleiben. Sie können frei entscheiden, wie viel Prozent Ihrer Immobilie Sie an den jeweiligen Teilverkaufsanbieter verkaufen möchten.
Sollten noch eine Restschuld auf der Immobilie lasten, muss diese Summe berücksichtigt werden. Um herauszufinden, wie hoch Ihr Kapitalbedarf ist, empfehlen wir Ihnen, einen 5- bzw. 10-Jahresplan zu erstellen. Hierbei sollten Sie bedenken, welche großen Ausgaben Sie planen, wie beispielsweise Urlaube, Anschaffung eines PKWs, größere Sanierungen oder Modernisierungen an der Immobilie. Weiterhin sollten Sie die monatlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigen. Wenn Sie diesen Plan erstellt haben, sehen Sie Ihren ungefähren Kapitalbedarf und können dementsprechend Anteile an Ihrer Immobilie verkaufen.
Versterben die Nießbrauchberechtigten, wird üblicher Weise der Vollverkaufsprozess für die Immobilie eingeleitet. Zunächst wird jedoch ein Gutachten der Immobilie erstellt und Ihre Erben erhalten ein Ankaufsrecht. Sollten Ihre Erben keinen Gebrauch davon machen, haben sie eine gewisse Zeit, die Immobilie frei zu übergeben. Anschließend wird mit der Vermarktung der Immobilie begonnen. Sobald ein Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden und der Kaufpreis bezahlt wurde, erhalten Ihre Erben und der Teilverkaufsanbieter pro rata die entsprechenden Anteile hiervon.
Nachdem Sie beim Notar die Verträge für den Teilverkauf für gut befunden und diese beurkundet haben, leitet der Notar alle sogenannten Fälligkeiten für die Kaufpreiszahlung ein. Unter anderem muss das Grundbuch lastenfrei übertragen werden. Je nachdem wie schnell sich eventuell bestehende Grundpfandrechte löschen lassen und je nachdem wie schnell die Ämter arbeiten, sollte der Kaufpreis innerhalb von 4-8 Wochen nach dem Notartermin auf Ihrem Konto eingehen.
Grundsätzlich kann man den Teilverkauf bei fast jeder Immobilie durchführen. Aktuell werden normalerweise keine Immobilien mit einem im Grundbuch eingetragenen Erbbaurecht angekauft. Weiterhin sind Immobilien in gewissen Postleitzahlgebieten und Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen eine Herausforderung. Sollten Sie eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus besitzen, sprechen Sie uns gerne an. Durch unsere Vernetzung in der Branche und vorgemerkte Investoren finden wir für fast jede Immobilie und für fast jeden Eigentümer eine gute Lösung.
Genau dafür sind wir da. Wir erklären Ihnen gerne welche Möglichkeiten Sie haben und welche Variante für Sie und Ihre persönliche Situation die beste ist. Als unabhängiger Vermittler ist unser Service für Sie komplett kostenlos. Wir erhalten unsere Vergütungen von den jeweiligen Anbietern und können Sie so entlasten. Sprechen Sie uns gerne an: Entweder wir beraten Sie telefonisch oder auch gerne bei Ihnen zu Hause.
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